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共有名義①

昨日の札幌の最高気温は26.8度。6月にはいってこれからどんどん気温が上がりそうですね去年は、6月下旬に道内各地で猛暑日(35度以上)を記録。去年同様今月から気温が上がることが予想されますので体調管理に気をつけましょうね!

さて、今日は「共有名義」の話。今日と明日で解説します

「共有名義」とは、複数の人がお金を出し合って住宅を購入し、出資額に応じて所有権を共有で登記することです。マイホームの請負(売買)契約時には共有者全員が署名捺印し、不動産登記簿には全員の氏名と持分が記載されることになります。

住宅は高価な買い物ですので、予算によっては夫婦や親子で資金を出し合って購入することもあります。最近では共働きの世帯が多く、夫婦収入を合算して共有名義にするケースも増えてきています。

共有名義には、親子で共有、夫婦で共有、と大きく2通りあります。

奥さんと共有するのは、奥さんも頭金を出したり、本人もローンを借りたりといった奥さんの出資がある場合。奥さんが資金を出しているのに夫に100%の名義にしたり、まったく奥さんが資金を出していないのに夫婦だから50%ずつといったような実態に合わない名義で登記をすると、税務署は贈与とみなし、贈与税がかかることがあります。

名義や持ち分は、物件の購入価格(借入分を含む)と諸費用を誰がどのくらい出資したかで決めることです。

収入合算の場合は、合算者が「連帯債務者」の場合には、一般的には年収の比率で持分を持ち、「連帯保証人」の場合は債務者ではありませんので、ローンの持分を持つと贈与税の対象になります。

親から贈与を受けた場合は、贈与を受けた子供の出資額の割合で持分を持ち、贈与でなく親の出資分として共有名義にすることもできます。

例えば・・・・

■2400万円のマイホームを購入

・住宅ローン:2000万円(夫名義)
・頭金:400万円

■年収などの条件

・夫の年収 400万円
・妻の年収 100万円
・ローンは夫婦が連帯債務者(借入金の負担は年収の割合)

■資金の内訳

・夫の預貯金:200万円
・妻の預貯金:100万円
・妻の父親 :100万円(妻への贈与)


夫婦のローン(借入金)の負担額は・・・・

夫・・・借入金2000万円×(夫収入400万円÷世帯収入500万円)
    =1600万円

妻・・・借入金2000万円×(妻収入100万円÷世帯収入500万円)
    =400万円

持分割合は・・・・

夫・・・(預貯金200万円+借入負担1600万円)÷購入価格2400万円
    =4分の3

妻・・・(預貯金100万円+贈与100万円+借入負担400万円)÷購入価格2400万円
    =4分の1


夫婦の場合はお互いの出資割合がはっきりしないことがあります。共働き夫婦の場合、夫の収入を生活費などに充てて、奥さんの収入を住宅資金にするための貯蓄にまわしてローン返済に充てることも少なくないはずです。この場合は、ローンの借入名義人は夫1人でも、奥さんがその返済に協力していればその割合を奥さんの名義にすることができます。このときの持ち分割合は、それぞれの年収の比率とするのが一般的です。

ただし、収入合算で奥さんの収入を見込んでローンを組み、その分を奥さんの名義にした場合、出産や退職によって実質、妻による返済がなくなった場合は、夫が肩代わりしていることになり、贈与税の対象となり得ます。この場合、実態に合わせて登記を改めることもできます。

共有者の持分は、登記上はどのようにでも登記ができますので、後で贈与税等の税金がかからないように決めましょう

明日は、「共有名義のメリットとデメリット」についてです。お楽しみに♪




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