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共有名義②

今日は「共有名義のメリット・デメリット」について


<共有名義のメリット>

①贈与税がかからない

人から資金援助をうける際には、原則として贈与税がかかります。ただし、親や祖父母からの贈与で「住宅取得資金の贈与の特例」を使えば1000万円まで無税(平成23年12月31日までの贈与)。しかしそれでも贈与額が大きい場合はそれなりの税金を払う必要があります。共有名義にすると、出した資金の金額に応じて共有分の所有権を手に入れることになり、資金を出し合っても贈与にはあたりません。

※両親からの資金援助は共有持分にせず「相続時清算課税制度」を選択した場合は、相続時に再度税額を計算することになります。

②贈与の特例を最大限利用できる

「住宅取得資金の贈与の特例」を受けるには、親や祖父母からもらった資金をマイホーム取得に充て、その金額を各人の名義の持分として登記する必要があります。共有名義にすれば双方の親から1000万円ずつ非課税(平成23年12月31日までの贈与)で贈与を受ける事ができます。

③住宅ローン控除が複数受けられる

住宅ローン控除はローン単位ではなく所有者それぞれについて受けられるため、夫婦で連帯債務者となり住宅ローンを組んで、共有名義にすれば2人分の住宅ローン控除を受けられるため、控除額が多くなる場合があります。

④居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除が複数受けられる

自己の居住用の住宅である不動産を売却し、譲渡益が出た場合、単独名義ならその利益の3000万円までが控除される(税金がかからない)という「居住用財産の譲渡の特別控除」というものがあります。将来マイホームを売却する際に譲渡所得が生じた場合、夫婦で共有名義にしていれば6000万円まで非課税になります。ただ譲渡益が3000万円を超えること自体稀ですので実用的ではないですが。

⑤勝手にマイホームが売却されるのを防ぐ

共有名義にすると、共有者全員の同意がなければ不動産の処分(売却や担保提供等)ができません。いつの間にかマイホームを売られてしまったり、借金の形に担保権を設定されてしまったりする事を防ぐ事ができます。

⑥相続税対策として

財産が一人に集中すると、相続税が課税される原因になります。共有名義にすると、財産の集中を防ぐことができます。



<共有名義のデメリット>

①相続の際に遺産分割の対象になる

共有にした場合、共有者が亡くなるとその持分は相続の対象となります。相続人が複数いる場合には遺産分割の対象になりますので、最悪の場合マイホームを売却して他の相続人にお金を分けるという事態も考えられます。

②配偶者が会社を辞めると贈与とみなされる恐れがある

共働きを前提に夫婦共有で登記した場合、途中で配偶者が仕事をやめるとローンの返済計画が狂い、持分割合が実態に合わなくなります。そのまま放っておくと贈与税がかかる可能性がありますので、登記内容を訂正するなどの対応が必要となります。

③売却時には共有者全員の同意が必要

売買契約書には、全員の署名、印鑑証明書が必要となります。親子間で共有した場合で、子供夫婦は家を売却して新しい家に住み換えたいと思っても両親の反対にあって売却できない場合もあります。

④別居したときに税制上の優遇処置を受けれない場合がある

親子でずっと同居する予定で共有としたものが、同居していた子供が別居してしまった場合、別居してからマイホームを売却すると、離れて暮らしている人の方は3000万円の特別控除を受ける事ができません。

⑤居住用財産の譲渡の3000万円の特別控除を受けるには土地と建物の両方を共有する必要があります

3000万円の特別控除を受けるには建物と敷地をセットにして考えますので、敷地だけの売却では認められません。控除を受けようとする場合、土地と建物のそれぞれについて名義を共有にする必要があります。

⑥離婚のときに紛争となることがある

夫婦共有名義で住宅ローンを返済中に離婚となった場合には、どちらがそれ以後のローンを負担するか決めなくてはいけません。また、一方に譲渡するならば返済能力があるかが問われることになります。どちらかが多額の現金を用意しなければならなくなったり、結果としてその家に住み続けられなくなることもあります。


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共有名義にすることが得か損かといえば、共有名義にすると、資金を出し合うことで資金面の余裕ができたり、妻の収入を合算して自己資金だけでは条件を満たせない融資を受けられたりするなど得なこともありますが、離婚や相続などの紛争のもとになることもあります。共有者同士の関係と立場によっってメリットにもデメリットにもなります。

購入資金の一部でも出資したのであれば、その持分を持つことを基本に、「住宅取得金の贈与の特例」や「相続時精算課税」等を有効に利用して、後で贈与税等の税金がかからないようにしましょう



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