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登記って何?

札幌は一昨日の夜から初雪が降りました。昨日の朝起きたらすっかり雪景色でびっくりしましたね札幌の南区や清田区では雪がかなり積もったところもあるようです。まだ根雪にはならないでしょうけど、今年はこんな感じで急に雪が降りそうなので、タイヤ交換していない人は早めにしたほうがいいですね。

さて、今日は税金にかかわる話。

これから新築を考えている方は「登記(とうき)」っていう言葉は当然耳にしたことがありますよね。不動産(土地、建物)について言えば、登記とは大切な財産である土地や建物について、その物理的状況(所在、面積など)と権利関係(所有者の住所氏名、担保権の有無・内容など)を、法務局(登記所)という国家機関が管理する帳簿(登記簿)に記載することです。要するに家や土地の持ち主を登録することを登記と呼び、それを一般に公開することにより、不動産取引の安全と円滑を図っているんです。

登記をすると、その不動産について登記簿が作られます。これは、人間で言えば戸籍か住民票ができるようなものです。登記簿の記載事項は、表題部、甲区、乙区に分かれ、それらを総合すると、いわば不動産の個人情報はすべてわかるようになっています。

土地を買って、そこに家を新築する場合の登記は下記のとおりです。

●所有権移転登記
土地代金の支払いが終わり売買契約成立後、土地の所有者が変わったことで買主名義に変更する登記です。所有権移転登記の申請は、売主と買主が共同して行うのが原則です。ただ、実際には、買主側の司法書士を双方の代理人として登記申請するのが一般的です。

●表示登記
建物を新築したり購入したりしたときに、登記簿を新たに開設するための登記です。 表示登記には建物の完成後一ヶ月以内に速やかに届出をする必要があります。内容は、建物の所在地や種類、構造や建築面積・床面積で、これを怠ると罰金が科せられます。申請をすると登記官が現地調査をして確認のうえ真性内容が記載されます。

●所有権保存登記
表示登記後、登記簿謄本に不動産の所有権を登記することをいい、最初にする権利に関する登記です。この登記は義務ではありませんが、金融機関等から借り入れをして建築し、抵当権を設定する場合は、その前提として、所有権保存登記が必要となります。


●抵当権設定登記
住宅ローンを借りて家を新築したときに、債権者である金融機関が、債務者のローン不払いなどの事態が発生した場合には担保不動産から優先して返済を受ける権利があることについて登記することです。抵当権設定登記は、一般に、債務者・債権者当人ではなく、司法書士が代理で申請し、登記が完了すると登記簿の乙区に記載されます。また、不動産を現金で取得してローンなどを使わない人には不要です。



登記が完了すると、『登記識別情報』が通知されることになります。登記識別情報とは、登記所が無作為に選んだ「12桁の英数字(AからZまでおよび0から9まで)」です。キャッシュカードやクレジットカードで使っている、「暗証番号」みたいなものです。

これまでは、登記が完了すると、不動産の権利を取得した人には登記済証(登記所の印鑑を押した書類)が交付され、その権利証を「持っている」ことが、不動産の権 利者としての判断材料のひとつでしたが、法改正により変わりました。これからは、通知された登記識別情報の番号を「知っていること」が、不動産の権利者としての判断材料のひとつとなり、不動産を売却したり担保に入れたりする場合には、この『登記識別情報』と呼ばれる「12桁の英数字」を登記所に提示することが必要になります。

この改正の背景には、インターネットの普及に伴うオンライン化と登記事務の簡素化・効率化がありますが、この登記識別情報の制度には注意が必要です。それは登記済証のように手元に原本があれば安心することができますが、登記識別情報は、通知書の原本が手元にあってもそのコピーが第三者にあれば、第三者も登記済証を持っているのと同じ状態になります。通知書には目隠しシールが貼られていて「12桁の英数字」は持ち主にも見えないようなっていますので、第三者に番号を知られることのないように必要のない限り目隠しシールをはがさずに、大切に保管しましょう! 



以上、不動産登記についてでした。ちょっと難しいですが、要するに大きな資産である不動産(土地、建物)の権利関係を明確にするための制度が登記制度です。お金はかかりますが、申請手続きはプロである司法書士が正確にしてくれますので、あとは登記完了後に登記簿を見て意味が分かるようにはしておきたいものです



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